Welke fouten in de puntentelling zorgen ervoor dat de huurprijs niet klopt?

Een puntentelling gaat zelden mis door ingewikkelde regels. Het gaat mis door een oppervlakte die net anders is gemeten, een energielabel dat stilletjes is verlopen en een rekenblad waarvan niemand meer weet welke versie de laatste was. Dit zijn de fouten die in de praktijk het vaakst een huurprijs onderuit halen, met per fout wat je eraan doet.

Waarom een fout nu duurder is dan vroeger

Sinds de Wet betaalbare huur op 1 juli 2024 in werking is getreden, is het woningwaarderingsstelsel dwingend tot en met 186 punten. Een telling die te hoog uitvalt, leidt dus niet tot een discussie over redelijkheid, maar tot een huurprijs die niet gevraagd had mogen worden.

Daar komt bij dat de telling toetsbaar is. Een huurder kan de aanvangshuurprijs binnen zes maanden na het ingaan van de huurovereenkomst laten toetsen door de Huurcommissie. Op dat moment moet je laten zien waar elk punt op berust.

Een fout in de telling is daarmee zelden een fout van één punt. Hij werkt door in de huurprijs, in de afrekening en in het vertrouwen tussen verhuurder en huurder.

Fout 1: de oppervlakte meten zonder vaste methode

Dit is met afstand de meest voorkomende fout. Er zijn meerdere manieren om een vertrek te meten, en ze geven geen van alle dezelfde uitkomst.

Twijfelgevallen zijn altijd dezelfde: schuine daken, een vaste kast, de dorpel van een openslaande deur, een inpandige berging, de dikte van de binnenmuren en de vraag of een ruimte een vertrek is of niet.

Wat je eraan doet

• Kies één meetmethode, schrijf op welke dat is en houd die in elke woning aan.
• Noteer per ruimte de losse maten waaruit je de oppervlakte berekent, niet alleen het eindresultaat.
• Fotografeer de situaties waarover discussie kan ontstaan, met de meter in beeld.
• Vergelijk je uitkomst met de oppervlakte uit de WOZ-beschikking. Een groot verschil is geen bewijs van een fout, maar wel een reden om nog eens te kijken.

Fout 2: een energielabel gebruiken dat niet meer geldig is

Het energielabel telt mee in de puntentelling van het woningwaarderingsstelsel. Een energielabel is tien jaar geldig en is verplicht bij verkoop, verhuur en oplevering.

Tien jaar is lang genoeg om te vergeten. De telling van een woning die je in 2019 hebt opgenomen kan nu op een label rusten dat inmiddels is verlopen, terwijl niemand daar iets van heeft gemerkt.

Wat je eraan doet

• Leg naast de labelklasse ook de datum van afgifte vast, en bereken meteen de einddatum.
• Zet een signaal ruim voor die einddatum, niet op de dag zelf, zodat er tijd is voor een nieuwe opname.
• Controleer bij een verbouwing of het label nog past bij de werkelijke situatie. Na isolatie of een nieuwe installatie klopt het oude label vaak niet meer, in je nadeel.

Fout 3: de WOZ-waarde uit het verkeerde jaar overnemen

De waarde van de woning komt uit de WOZ-beschikking, en die verandert elk jaar. Wie een oude beschikking of een bedrag uit het hoofd gebruikt, bouwt de telling op een cijfer dat niet meer bestaat.

De fout is klein om te maken en lastig te ontdekken, omdat de uitkomst er plausibel uitziet. Pas als iemand om het beschikkingsnummer vraagt, valt op dat het bedrag bij een ander jaar hoort.

Wat je eraan doet

• Bewaar per telling het belastingjaar, het beschikkingsnummer en het bedrag bij elkaar.
• Neem het bedrag over van de beschikking zelf, nooit uit een eerdere berekening.
• Zet een vast moment in het jaar waarop je de nieuwe beschikkingen in de dossiers bijwerkt.

Fout 4: zelfstandig en onzelfstandig door elkaar halen

Voor onzelfstandige woonruimte geldt een eigen waardering. Wie een opgedeeld pand per kamer verhuurt en toch de telling van een zelfstandige woning gebruikt, komt op een uitkomst die in de basis niet klopt.

Dit is de duurste fout van allemaal, want je herstelt hem niet door één onderdeel aan te passen. De hele staat moet opnieuw worden opgebouwd, en in de tussentijd loopt er een huurovereenkomst op een verkeerd bedrag.

Wat je eraan doet

• Beantwoord de vraag naar zelfstandigheid als eerste, voordat je iets meet.
• Leg het antwoord vast met de reden erbij: eigen toegang, eigen keuken, eigen sanitair.
• Controleer die vaststelling opnieuw na elke verbouwing waarbij voorzieningen zijn samengevoegd of gesplitst.

Fout 5: de telling niet vastleggen op het moment zelf

Opnemen op vrijdag en uitwerken op maandag klinkt onschuldig. In de praktijk verdwijnt in dat weekend precies de informatie die je later nodig hebt: welke maat bij welke muur hoorde, waarom je een ruimte hebt meegeteld en welke foto bij welk onderdeel past.

Wat je niet ter plaatse vastlegt, reconstrueer je later uit je geheugen. Een reconstructie is geen onderbouwing, hoe zorgvuldig je ook bent.

Wat je eraan doet

• Werk met een vaste opnamevolgorde en vul per ruimte meteen in wat je meet.
• Koppel elke foto aan het onderdeel waar hij bij hoort, direct bij het maken.
• Noteer twijfels als twijfel, niet als beslissing. Een aantekening dat je ergens over hebt geaarzeld, is later goud waard.

Een opnamelijst die dit afdwingt scheelt de meeste correcties achteraf. In de checklist voor een woningopname die de puntentelling draagt staat per ruimte wat er vast moet liggen.

Fout 6: rekenen in losse bestanden

Een rekenblad per woning werkt tot het moment waarop er meer dan één versie bestaat. Dan is niet meer te achterhalen welke formule is aangepast, welke kolom verborgen is en welk bestand naar de huurder is gegaan.

Het gevolg is dat de uitkomst blijft bestaan en de herkomst verdwijnt. Dat is precies andersom dan wat een toetsing van je vraagt.

Wat je eraan doet

• Houd één bron aan per woning, en zorg dat daar zichtbaar in staat wanneer er iets is gewijzigd.
• Bewaar de onderliggende stukken bij het dossier, niet in een aparte map. Voor gegevens over onroerende zaken geldt in de administratie een bewaartermijn van tien jaar.
• Zorg dat een uitdraai altijd de datum en de gebruikte gegevens vermeldt, zodat een oude versie herkenbaar oud is.

Fout 7: servicekosten en huurprijs door elkaar laten lopen

Servicekosten staan los van de kale huurprijs, maar ze komen wel op dezelfde afrekening terecht. Wie posten door elkaar laat lopen, kan bij een toetsing niet uitleggen waar de huurprijs ophoudt en de kosten beginnen.

Artikel 7:259 BW verplicht de verhuurder om jaarlijks een gespecificeerd overzicht van de servicekosten te verstrekken, uiterlijk zes maanden na afloop van het kalenderjaar. Die verplichting valt makkelijker na te komen als je de posten het hele jaar door bijhoudt.

Zo controleer je je eigen telling

1. Loop de onderdelen langs die de meeste punten opleveren en noem hardop de bron van elk punt.
2. Controleer of elk document dat je gebruikt nog geldig is op de datum van de telling.
3. Vergelijk de woning met een eerder getelde woning van vergelijkbare omvang en verklaar het verschil.
4. Laat iemand die er niet bij was de staat lezen en vraag waar hij vastloopt.

Wie precies wil weten in welke volgorde je die onderdelen opbouwt, vindt dat in de stapsgewijze gids voor het tellen van punten. De achtergrond bij de aanpak in deze artikelen staat op de auteurspagina van Puntenstaat.

Conclusie: fouten voorkom je met vastleggen, niet met beter rekenen

Bijna alle fouten hierboven ontstaan niet bij het optellen, maar bij het bewaren. De methode die je niet hebt opgeschreven, de datum die je niet hebt genoteerd, de foto die je niet aan een onderdeel hebt gekoppeld.

Dat is precies wat de dossiermodule van Puntenstaat afdwingt: per onderdeel een bron, een datum en een uitdraai die je durft mee te sturen. Twijfel je over een telling die al loopt, leg die situatie dan voor via het contactformulier. Je krijgt binnen twee werkdagen antwoord, ook als het antwoord is dat er niets mis is met je huidige werkwijze.