Waarom maakt de Wet betaalbare huur het puntenstelsel dwingend tot 186 punten?

De maximale huurprijs van een groot deel van de huurwoningen is sinds kort geen richtsnoer meer, maar een bovengrens waar geen handtekening omheen komt. Dat is het werk van de Wet betaalbare huur, die het woningwaarderingsstelsel dwingend maakte tot en met 186 punten. Hieronder staat waar die grens voor staat, wat dwingend in de dagelijkse praktijk betekent en wat er sindsdien van een verhuurder en een huurder wordt gevraagd.

Wat er op 1 juli 2024 veranderde

De Wet betaalbare huur is op 1 juli 2024 in werking getreden. Het opvallende aan die wet is dat er geen nieuw rekenmodel bij kwam: het woningwaarderingsstelsel bestond al. Wat veranderde, is het gewicht van de uitkomst. Het stelsel is met die wet dwingend geworden tot en met 186 punten.

Daarvoor kon je het puntentotaal van een woning ook uitrekenen, maar in een deel van de markt kreeg dat getal pas betekenis zodra iemand er bezwaar tegen maakte. Bleef het stil, dan bleef de afgesproken prijs staan.

Die vrijblijvendheid is verdwenen. Onder de grens hoort bij elk puntentotaal een maximale huurprijs, en dat maximum is nu een echte bovengrens in plaats van een advies dat je naast je neer kunt leggen.

Waar de grens van 186 punten voor staat

186 punten is de streep waarmee het gereguleerde deel van de huurmarkt wordt afgebakend van het deel waar partijen de prijs zelf bepalen. Komt een woning tot en met dat totaal uit, dan valt zij onder de dwingende werking. Komt zij erboven, dan niet.

In de praktijk betekent dat iets ongemakkelijks: het hele juridische regime van een woning kan kantelen op een handvol punten. Twee woningen die op het oog nauwelijks verschillen, kunnen aan weerszijden van die streep terechtkomen doordat de een een buitenruimte heeft en de ander niet, of doordat het energielabel een klasse scheelt.

Dwingend betekent dat de afspraak wijkt, niet de wet

Bij dwingend recht kunnen partijen niet geldig iets anders overeenkomen. Een huurder die tekent voor een hogere prijs dan het puntentotaal toelaat, maakt die prijs daarmee niet alsnog toegestaan.

Voor verhuurders is dat wennen, omdat in de rest van het huurrecht onderhandeling een grotere rol speelt. Wie hier over de prijs wil praten, praat in feite over de punten: het zijn de onderdelen van de woning die de uitkomst bepalen, niet de bereidheid van de huurder om meer te betalen.

Wat de dwingende werking van een verhuurder vraagt

De grootste verandering zit niet in het rekenen, maar in het aantonen. Zolang het maximum een richtsnoer was, kon een telling globaal blijven en in een map verdwijnen. Nu bepaalt diezelfde telling of een contract op het punt van de prijs overeind blijft.

• Weet voordat je tekent aan welke kant van de 186 punten de woning uitkomt, niet pas als er vragen over komen.
• Leg per onderdeel vast waarop het punt berust: een meting, het energielabel, een beschikking of een factuur van een verbouwing.
• Bewaar de onderliggende stukken, niet alleen het eindtotaal.
• Werk de telling bij zodra er iets aan de woning verandert dat punten raakt, en noteer de datum van die wijziging.

Hoe je zo'n telling opbouwt zonder onderdelen over te slaan, staat uitgewerkt in de stapsgewijze gids voor het tellen van punten. Die volgorde is sinds de invoering van de wet niet anders geworden, alleen minder vrijblijvend.

Het energielabel is een prijsbepalend document geworden

Het energielabel telt mee in de puntentelling van het woningwaarderingsstelsel. Nu die telling dwingend is, is het label niet langer alleen een verplichting die je afvinkt, maar een document dat rechtstreeks meebeweegt met wat je mag vragen.

Een energielabel is tien jaar geldig en is verplicht bij verkoop, verhuur en oplevering. Verloopt het tijdens een lopende verhuring, dan is dat geen administratieve rimpeling: je raakt de onderbouwing kwijt van een onderdeel dat meetelt in de prijs.

Andersom werkt het net zo. Wie isoleert, het glas vervangt of de installatie verbetert, verandert de telling en daarmee mogelijk de ruimte in de huurprijs. Dat effect zichtbaar maken hoort bij het onderbouwen van een verhoging, zoals beschreven in het stappenplan voor een huurverhoging die de huurder zelf kan narekenen.

Wat een huurder aan deze wet heeft

Aan de andere kant van dezelfde tafel is de wet vooral een handvat. Twijfelt een huurder of de prijs bij de kwaliteit van de woning past, dan kan hij de aanvangshuurprijs binnen zes maanden na het ingaan van de huurovereenkomst laten toetsen door de Huurcommissie.

Die termijn is kort en loopt vanaf het ingaan van de overeenkomst, niet vanaf het moment waarop de twijfel ontstaat. Wie het contract pas na een jaar nog eens rustig leest, is voor deze route te laat.

Voor een verhuurder is dat geen reden om die zes maanden af te wachten en daarna opgelucht adem te halen. Een telling die een toetsing niet zou doorstaan, is ook in de elfde maand nog steeds een telling die niet klopt, en de relatie met de huurder loopt langer door dan een termijn.

De onderwerpen waar het in de praktijk om draait

Servicekosten staan los van de punten

Een hardnekkig misverstand is dat huur en servicekosten samen een bedrag vormen dat je aan de punten kunt toetsen. Zo werkt het niet. De punten gaan over de kale huurprijs; de servicekosten zijn een aparte stroom met een eigen verantwoording.

Voor die verantwoording geldt artikel 7:259 BW: de verhuurder verstrekt jaarlijks een gespecificeerd overzicht, uiterlijk zes maanden na afloop van het kalenderjaar. Wie beide stromen door elkaar laat lopen, krijgt op allebei de onderdelen discussie, en meestal tegelijk.

Drie misverstanden over de grens

1. "Als de huurder akkoord is, mag het." Bij dwingend recht is instemming geen geldige afwijking. De punten bepalen de bovengrens, ongeacht wat er is getekend.
2. "Mijn woning zit er ruim boven, dus ik hoef niet te tellen." Dat weet je alleen zeker als je hebt geteld. Zonder telling is de uitspraak dat je erboven zit een schatting, en die schatting moet je bij vragen alsnog onderbouwen.
3. "De telling is eenmalig." Een woning verandert. Een nieuwe keuken, een verbouwde badkamer, een verlopen energielabel of een gewijzigde beschikking schuiven de uitkomst, en dus de grens waar je tegenaan zit.

Nieuwe verhuringen en lopende contracten

Bij een nieuwe verhuring is de lijn het duidelijkst: het puntentotaal staat vanaf het eerste moment vast en de prijs is daarop gebaseerd. Bij overeenkomsten die al liepen toen de wet inging, hangt het van de situatie af wat er precies verandert.

Dat is geen detail om op gevoel af te doen. Het type woonruimte, de ingangsdatum en de eerdere afspraken spelen allemaal mee. Laat een twijfelgeval voorleggen aan een jurist of een huurdersorganisatie. Software rekent en legt vast; over jouw contract oordeelt zij niet.

De wet vraagt geen mooiere woning en geen lagere prijs. De wet vraagt dat de prijs die je vraagt te herleiden is tot punten die een ander kan narekenen.

Wat dit betekent voor je administratie

Een puntentelling is sinds de invoering van de wet een stuk met een lange houdbaarheid. Je hebt hem nodig bij het aangaan van de overeenkomst, bij elke wijziging aan de woning en bij elke vraag die later opkomt.

Dat past bij de bewaartermijnen die in een vastgoedadministratie toch al gelden: voor gegevens over onroerende zaken is die termijn tien jaar. Een dossier dat zo lang meegaat, kun je maar beter meteen compleet opbouwen, met de meetnotities en de foto's erbij.

Hoe zo'n dossier zich houdt op het moment dat het echt tot een procedure komt, is uitgewerkt in de geschetste zaak over een puntenstaat bij de Huurcommissie. Daar staat ook welke stukken je op zo'n moment nodig hebt en welke onderdelen dan als eerste ter discussie komen.

Wie deze uitleg heeft geschreven

Deze tekst komt voort uit het werk aan een rekenmodule waarin elk punt aan een bron hangt, niet uit een advocatenpraktijk. Wat dat betekent voor de keuzes in het product en waar de grens van dat product ligt, staat op de auteurspagina van Puntenstaat.

Conclusie: de telling is onderdeel van het contract geworden

De Wet betaalbare huur heeft van een interne rekensom een prijsbepalend document gemaakt. Wie tot en met 186 punten verhuurt, verhuurt tegen een prijs die uit de punten volgt, en die punten moeten navolgbaar zijn voor iemand die de woning nooit heeft gezien.

Wil je die telling niet elke keer opnieuw in elkaar zetten, dan berekent de rekenmodule van Puntenstaat de waardering en levert zij een puntenstaat op waarin per onderdeel staat waar het punt vandaan komt. Twijfel je of dat bij jouw woningen past, leg je situatie dan voor via het contactformulier. Je krijgt binnen twee werkdagen antwoord, ook als dat antwoord is dat je met een jurist beter geholpen bent.