Opnameformulier per woningtype
Een vaste volgorde voor eengezinswoningen, appartementen en kamers, zodat je nooit halverwege bedenkt dat je de berging bent vergeten.
Woningwaardering
Elk punt onderbouwd, elk bedrag na te rekenen
Puntenstaat telt de woningwaardering van een huurwoning uit, bepaalt de maximale huurprijs en levert een rapport waarin per onderdeel staat waar dat punt vandaan komt.
Sinds de Wet betaalbare huur van 1 juli 2024 is het woningwaarderingsstelsel dwingend tot en met 186 punten. Een telling die net naast zit, verandert de hele huurprijs.
Voorbeeldtelling
Tussenwoning, twee slaapkamers
147
punten
- Oppervlakte van de vertrekken52
- Keuken en sanitair31
- Energielabel22
- Buitenruimte en berging14
- Overige onderdelen28
Dit is een geschetste woning ter illustratie, geen bestaand adres en geen klantgegeven. In Puntenstaat staat achter elke regel de meting of het document waarop het punt berust.
Het probleem
Een huurprijs zonder telling is een aanname
Verhuurder en huurder kijken naar hetzelfde huis en komen op een ander bedrag uit. Niet uit onwil, maar omdat de onderbouwing in losse bestanden zit: een plattegrond in de mail, een label in een pdf, een meting op een kladblok.
-
De meting is niet terug te vinden
Iemand heeft de kamers ooit opgemeten, maar niemand weet meer volgens welke methode, op welke datum en of de vaste kastwand toen wel of niet meetelde.
-
Het energielabel is uit beeld geraakt
Het label telt mee in de puntentelling. Een energielabel is tien jaar geldig en verplicht bij verkoop, verhuur en oplevering, maar de vervaldatum staat nergens in een agenda.
-
De telling blijft in een rekenblad hangen
Een spreadsheet met verborgen formules is geen rapport. Zodra iemand er iets van vindt, kun je niet laten zien welke keuze op welk moment is gemaakt en waarom.
-
De toetsing komt altijd te vroeg
Een huurder kan de aanvangshuurprijs binnen zes maanden na het ingaan van de huurovereenkomst laten toetsen door de Huurcommissie. Dan moet het dossier er al liggen.
De werkwijze
Van opname naar puntenstaat in vier stappen
Geen module die het antwoord voor je verzint, maar een telling die je zelf voert en die zichzelf onderweg vastlegt.
01
Woning opnemen
Je loopt de woning door op je telefoon en legt per vertrek de maten, de voorzieningen en de staat vast, met foto's op de plek waar ze horen.
02
Punten toekennen
Per onderdeel vul je in wat je hebt gezien. Puntenstaat telt mee, houdt bij welke onderdelen nog open staan en waarschuwt bij tegenstrijdige invoer.
03
Uitkomst wegen
Je ziet het totaal, de afstand tot de grens van 186 punten en de maximale huurprijs die bij die telling hoort, met per regel de herkomst van het punt.
04
Rapport delen
Eén pdf met de puntenstaat, de bijlagen en de datum van opname. Die stuur je mee met het huurvoorstel of met een reactie aan de Huurcommissie.
Functionaliteiten
Wat er in Puntenstaat zit
Alles is gebouwd rond één vraag: kun je over een jaar nog uitleggen hoe dit bedrag tot stand kwam?
Rekenmodule met tussenstand
De telling loopt live mee terwijl je invult. Je ziet meteen wat een extra voorziening of een ander label met het totaal doet.
Bewijs bij elk punt
Aan iedere regel hang je een foto, een meting of een document. In het rapport staat die bron erbij, dus de lezer hoeft je niet op je woord te geloven.
Bewaking van het energielabel
De labeldatum en de geldigheid van tien jaar staan in het dossier. Puntenstaat meldt het ruim voor de vervaldatum, niet erna.
Servicekostenoverzicht
Posten per kalenderjaar vastleggen, zodat het gespecificeerde overzicht uit artikel 7:259 BW er op tijd ligt en aansluit op de huurprijs.
Versies en wijzigingslog
Elke aanpassing krijgt een datum en een naam. Een herziene telling vervangt de oude niet stilzwijgend, maar staat ernaast.
Rapport in twee smaken
Een korte versie voor de huurder en een volledige versie met bijlagen voor een procedure of voor je eigen administratie.
Portefeuilleoverzicht
Alle woningen in één lijst, gesorteerd op puntentotaal, op openstaande onderdelen en op de eerstvolgende datum die aandacht vraagt.
Wat het oplevert
Rust aan beide kanten van de huurovereenkomst
Voor de verhuurder
Een huurprijs die je kunt uitleggen
Je noemt geen bedrag meer dat je later moet verdedigen. Je noemt een bedrag met een telling eronder en een rapport ernaast.
Voor de huurder
Inzicht in plaats van vertrouwen
Je ziet per onderdeel hoeveel punten er zijn geteld en waarop dat berust, en je kunt zelf nagaan of de uitkomst klopt.
Voor de adviseur
Dossiers die overdraagbaar zijn
Een collega pakt een woning op zonder jou te bellen, omdat de opname, de bijlagen en de keuzes in hetzelfde dossier staan.
Bij een toetsing
Stukken die al klaarliggen
Komt er een verzoek bij de Huurcommissie, dan hoef je niets te reconstrueren. Je exporteert het dossier zoals het op de opnamedatum was.
In de administratie
Bewaartermijnen zonder gedoe
Gegevens over onroerende zaken moeten tien jaar worden bewaard. Puntenstaat houdt dossiers compleet in plaats van verspreid over mappen en mailboxen.
In het gesprek
Minder discussie over gevoel
Als beide partijen naar dezelfde regel kijken, gaat het gesprek over de meting en niet meer over wie er gelijk heeft.
Eerlijk over de grenzen
Wat Puntenstaat wel en niet doet
Dit is een jong product zonder klantenlogo's om te tonen. Wat we wel kunnen laten zien, is precies waar het gereedschap ophoudt.
Dit doet Puntenstaat
- De woningwaardering uitrekenen en de uitkomst afzetten tegen de grens van 186 punten.
- Per punt de meting, de foto of het document vastleggen waarop het berust.
- Een rapport opleveren dat je kunt meesturen met een huurvoorstel of een reactie.
- Datums bewaken, zoals de geldigheid van het energielabel en het servicekostenoverzicht.
Dit doet Puntenstaat niet
- Geen juridisch advies over een concreet geschil, daarvoor ga je naar een jurist of een huurdersorganisatie.
- Geen uitspraak namens de Huurcommissie, het oordeel blijft daar of bij de rechter.
- Geen automatische opname, iemand moet de woning nog steeds bekijken en meten.
- Geen verhuur- of incassoplatform, betalingen en contracten regel je elders.
De regels waar dit op rust
De Wet betaalbare huur is op 1 juli 2024 in werking getreden en maakte het woningwaarderingsstelsel dwingend tot en met 186 punten. Het energielabel telt mee in die telling. Een huurder kan de aanvangshuurprijs binnen zes maanden na het ingaan van de huurovereenkomst laten toetsen door de Huurcommissie. Voor servicekosten geldt artikel 7:259 BW: jaarlijks, uiterlijk zes maanden na afloop van het kalenderjaar, een gespecificeerd overzicht.
Gegevens en privacy
De gegevens staan op servers binnen de Europese Unie en de Algemene verordening gegevensbescherming is leidend. Wij verkopen geen gegevens en de site plaatst geen advertentiecookies. In de privacyverklaring staat welke gegevens een dossier raakt, hoe lang ze bewaard blijven en hoe je inzage, correctie of verwijdering vraagt.
Zo ziet het eruit in de praktijk
Een geschetste situatie, geen klantverhaal
Stel: je verhuurt een bovenwoning en de huurder vraagt waarom de huur is zoals hij is. Je opent het dossier, exporteert de puntenstaat en stuurt die mee. Per regel is te zien welk vertrek is gemeten, welke voorziening is meegeteld en welk energielabel gold op de opnamedatum. Het gesprek gaat daarna over één regel in plaats van over het hele bedrag.
Deze situatie is ter illustratie beschreven. Het is geen citaat en geen bestaande klant.
Wie erachter zit
Puntenstaat wordt gemaakt door Jimenez Julien, uitgegeven door MLJ. Hij bouwt administratieve software voor situaties waarin een cijfer moet kloppen en navraagbaar moet zijn. Lees op de auteurspagina hoe de rekenmodule tot stand komt en hoe je aanpassingen kunt voorstellen.
Vul je het formulier onderaan deze pagina in, dan komt je bericht rechtstreeks bij hem binnen. Je krijgt binnen twee werkdagen antwoord, ook als dat antwoord is dat Puntenstaat niet bij je situatie past.
Tarieven
Drie pakketten, per maand opzegbaar
Kies op basis van het aantal woningen dat je beheert. Wil je iets ertussenin of een koppeling met je eigen administratie, vraag dan een offerte op maat aan.
Punt
14euro per maand
Voor wie één of een paar woningen verhuurt en de telling netjes wil vastleggen.
- Tot drie woningdossiers
- Volledige puntentelling en maximale huurprijs
- Rapport als pdf met bijlagen
- Bewaking van de labeldatum
Portefeuille
34euro per maand
Voor verhuurders met meerdere panden die overzicht willen houden op tellingen en datums.
- Tot vijfentwintig woningdossiers
- Portefeuilleoverzicht met openstaande onderdelen
- Servicekostenoverzicht per kalenderjaar
- Versiebeheer met wijzigingslog
Bureau
69euro per maand
Voor adviseurs en beheerkantoren die voor meerdere opdrachtgevers tellen.
- Onbeperkt aantal woningdossiers
- Meerdere gebruikers met eigen rechten
- Rapport met eigen logo en briefhoofd
- Export van dossiers per opdrachtgever
Alle bedragen zijn per maand en exclusief btw. Voor diensten in Nederland geldt het algemene btw-tarief van 21 procent.
Veelgestelde vragen
Vragen die we het vaakst krijgen
Wat is een puntenstaat precies?
Een puntenstaat is het overzicht waarin per onderdeel van de woning staat hoeveel punten dat onderdeel oplevert, op welke meting of welk document dat punt berust, en wat het totaal betekent voor de maximale huurprijs.
Geldt het woningwaarderingsstelsel voor mijn woning?
De Wet betaalbare huur is op 1 juli 2024 in werking getreden. Het woningwaarderingsstelsel is daarmee dwingend geworden tot en met 186 punten. Puntenstaat rekent de telling uit en laat zien aan welke kant van die grens de woning uitkomt.
Telt het energielabel mee in de punten?
Ja, het energielabel telt mee in de puntentelling van het woningwaarderingsstelsel. Een energielabel is tien jaar geldig en is verplicht bij verkoop, verhuur en oplevering, dus Puntenstaat legt de labeldatum vast en waarschuwt voordat die verloopt.
Kan een huurder de huurprijs nog laten toetsen?
Een huurder kan de aanvangshuurprijs binnen zes maanden na het ingaan van de huurovereenkomst laten toetsen door de Huurcommissie. Puntenstaat maakt het rapport dat je in zo'n procedure als onderbouwing kunt meesturen.
Vervangt Puntenstaat de Huurcommissie of een jurist?
Nee. Puntenstaat rekent, legt vast en rapporteert. Het oordeel blijft bij de Huurcommissie of de rechter, en advies over een concreet geschil hoort bij een jurist of een huurdersorganisatie.
Kan ik de servicekosten in hetzelfde dossier bijhouden?
Ja. Je legt de posten per kalenderjaar vast, zodat je het gespecificeerde overzicht dat artikel 7:259 BW vraagt uiterlijk zes maanden na afloop van dat jaar kunt verstrekken.
Waar staan de gegevens en wie kan erbij?
De gegevens staan op servers binnen de Europese Unie en de AVG is leidend. Je bepaalt zelf wie in een dossier mag kijken, wij verkopen geen gegevens en de site gebruikt geen advertentiecookies.
Hoe snel krijg ik antwoord op een aanvraag?
Aanvragen via het formulier komen rechtstreeks binnen bij Jimenez Julien en worden binnen twee werkdagen beantwoord, ook als het antwoord is dat Puntenstaat niet bij jouw situatie past.
Uit de kennisbank
Laatste artikelen
-
Veelgestelde vragen
Hoeveel punten heeft mijn woning en wat mag de huur dan maximaal zijn?
De vragen die huurders en verhuurders het vaakst stellen over punten, toetsing, servicekosten en de bewijskracht van een puntenstaat.
-
Stappenplan
In welke stappen onderbouw je een huurverhoging die de huurder zelf kan narekenen?
In zeven stappen van puntentelling naar een aangekondigde huurverhoging die uitlegbaar is, met de stukken die een huurder mag opvragen.
-
Kosten en budget
Wat kost het om een huurprijs volledig te onderbouwen met een puntenstaat?
De kostenkant van woningwaardering: opname, energielabel, software en de prijs van een telling die achteraf niet blijkt te kloppen.
Contact
Laat je woning eens doorrekenen
Vertel kort om welke woning of portefeuille het gaat en waar je nu op vastloopt. Je krijgt een uitleg op maat, een demo van de rekenmodule en een eerlijk antwoord over de vraag of Puntenstaat je verder helpt.