Kosten en budget
Wat kost het om een huurprijs volledig te onderbouwen met een puntenstaat?
Een huurprijs onderbouwen kost geld, maar veel minder dan de meeste verhuurders denken, en veel meer dan de rekening van een meetbureau laat zien. De echte kostenkant bestaat uit vier posten: het energielabel, de opname, de vastlegging en de tijd die je er zelf in steekt. Dit artikel zet die posten op een rij en laat zien welke uitgave zichzelf terugverdient en welke je gerust kunt overslaan.
Waarom de vraag naar de kosten pas sinds kort echt speelt
Zolang de puntentelling vooral een richtsnoer was, kon een verhuurder de onderbouwing beperkt houden. Een schatting van de oppervlakte, een globaal idee van de voorzieningen en een huurprijs die de markt aankon: daar kwam je meestal mee weg.
Dat is veranderd. Sinds de Wet betaalbare huur op 1 juli 2024 in werking trad, is het woningwaarderingsstelsel dwingend tot en met 186 punten. De telling bepaalt daarmee rechtstreeks wat je maximaal mag vragen, en dus is de vraag niet langer of je hem laat maken, maar hoe zorgvuldig.
Daarbovenop komt de toetsbaarheid. Een huurder kan de aanvangshuurprijs binnen zes maanden na het ingaan van de huurovereenkomst voorleggen aan de Huurcommissie. Elke euro die je in onderbouwing steekt, is in feite een verzekering tegen dat moment.
Post 1: het energielabel
De energieprestatie levert punten op, en zonder geldig label mist je staat een onderdeel dat vaak zwaar weegt. Een label is bovendien niet vrijblijvend: bij verkoop, verhuur en oplevering hoort het er te zijn.
De prijs van een opname door een gecertificeerde adviseur verschilt per woningtype, per regio en per adviseur, dus vraag altijd twee offertes op. Wat je wel vooraf weet, is de looptijd: een energielabel is tien jaar geldig. Reken de uitgave dus niet toe aan één verhuring, maar spreid hem over de hele geldigheidsduur.
Wanneer een nieuw label lonend is
- Na isolatie, nieuwe beglazing of een andere installatie is het oude label vrijwel altijd te ongunstig. Je laat dan punten liggen die je al hebt betaald.
- Loopt het label binnen een jaar af en staat er een nieuwe verhuring aan te komen, plan de opname dan vooruit in plaats van onder tijdsdruk.
- Twijfel je of een verbouwing genoeg oplevert voor een hogere klasse, vraag de adviseur dan wat er precies nodig is voordat je de opdracht geeft.
Post 2: de opname van de woning
Bij de opname meet je de vertrekken, leg je de voorzieningen vast en fotografeer je alles waarover later discussie kan ontstaan. Je kunt die opname zelf doen of laten doen, en dat is de grootste keuze in je begroting.
Een bureau rekent per woning en levert een rapport, maar rekent ook voor de reistijd en voor de tweede ronde als er iets is gewijzigd. Zelf opnemen kost geen factuur, maar wel een dagdeel per woning, plus de uren die je later kwijt bent aan uitwerken. Welke route bij jouw portefeuille past, staat uitgewerkt in de vergelijking tussen zelf tellen, een bureau inschakelen en software gebruiken.
Wat de opname ook kost, hij wordt duurder als je hem twee keer moet doen. De grootste besparing zit daarom niet in de prijs per opname, maar in de kans dat hij in één keer compleet is.
Post 3: de vastlegging
De derde post krijgt zelden een eigen regel in de begroting, terwijl hij het verschil maakt tussen een getal en een onderbouwing. Vastleggen betekent: per onderdeel bewaren waar het punt op berust, met de datum en het document erbij.
In een rekenblad is dat gratis, maar alleen op papier. De kosten komen later, op het moment dat niemand meer weet welke versie naar de huurder is gegaan. Voor gegevens over onroerende zaken geldt in de administratie bovendien een bewaartermijn van tien jaar, dus je bewaart die stukken sowieso.
Bij Puntenstaat betaal je per maand: 14 euro voor het pakket Punt, 34 euro voor Portefeuille en 69 euro voor Bureau. Op zakelijke dienstverlening geldt in Nederland het algemene btw-tarief van 21 procent, dus reken daarmee als je de post in je exploitatie opneemt.
Post 4: je eigen tijd
De post die het vaakst ontbreekt, is de duurste. Uren gaan zitten in het opzoeken van de WOZ-beschikking, in het terugvinden van de labeldatum, in het narekenen van een oppervlakte en in het beantwoorden van vragen van een huurder die zijn huurprijs niet begrijpt.
Zet die uren één keer op papier voor een woning die je net hebt verhuurd. Vrijwel altijd blijkt dat het grootste deel niet in het meten zat, maar in het zoeken achteraf.
Een onderbouwing is niet duur omdat je hem maakt. Hij is duur omdat je hem drie keer opnieuw bij elkaar zoekt.
Wat een telling kost die niet klopt
Naast de kosten van het goed doen staan de kosten van het misgaan. Die zijn moeilijker te begroten, maar wel concreet aan te wijzen.
- Terugbetalen. Blijkt de gevraagde huur boven het maximum te liggen, dan verlies je niet alleen het verschil vanaf nu, maar mogelijk ook over de periode die achter je ligt.
- Een procedure. Een toetsing kost tijd, correspondentie en aandacht, ook als je uiteindelijk gelijk krijgt.
- Herstelwerk. Een telling die op de verkeerde soort woonruimte is gebaseerd, herstel je niet met een correctie. Die bouw je opnieuw op.
- De relatie met de huurder. Een huurder die het gevoel heeft dat er iets niet klopt, vraagt vanaf dat moment alles na, ook wat wel klopt.
De fouten die het vaakst tot zo'n herstelronde leiden, staan met hun oplossing in het overzicht van fouten die een puntentelling onderuithalen.
Een begroting per woning
Onderstaande tabel geeft geen bedragen, want die verschillen per adviseur en per woning. Hij geeft wel de structuur waarmee je zelf een reële begroting maakt.
| Post | Hoe vaak | Waar de kosten van afhangen |
|---|---|---|
| Energielabel | Eens per tien jaar, eerder na verbouwing | Woningtype, oppervlakte, beschikbaarheid van bouwkundige gegevens |
| Opname en meting | Bij elke nieuwe verhuring en na verbouwing | Zelf doen of uitbesteden, reisafstand, complexiteit van de plattegrond |
| Vastlegging en rapportage | Doorlopend | Aantal woningen, aantal mensen dat erbij moet kunnen |
| Eigen uren | Doorlopend | Hoe snel je documenten terugvindt en hoeveel vragen je krijgt |
| Servicekostenoverzicht | Jaarlijks per woning | Aantal posten en of je ze het hele jaar door bijhoudt |
Die laatste regel is geen vrije keuze: artikel 7:259 BW verplicht de verhuurder om jaarlijks een gespecificeerd overzicht van de servicekosten te verstrekken, uiterlijk zes maanden na afloop van het kalenderjaar. Wie dat overzicht in december in elkaar zet, betaalt daar in uren voor.
Waar je wel en niet op moet besparen
Besparen mag hier
- Op het aantal keren dat je dezelfde woning opneemt. Plan de opname zo dat label, meting en foto's in één ronde compleet zijn.
- Op advies over standaardsituaties. Voor een gewone eengezinswoning met een geldig label heb je geen extern rapport nodig om te tellen.
- Op overleg. Een goede opnamelijst voorkomt de meeste telefoontjes achteraf. Wat daarop hoort, staat in de checklist voor een woningopname die de telling draagt.
Besparen kost hier geld
- Op het energielabel. Zonder geldig label mis je punten en voldoe je niet aan een verplichting die bij verhuur gewoon geldt.
- Op de vastlegging van de bron per onderdeel. Dat is precies wat je bij een toetsing nodig hebt.
- Op de controle van de gegevens die jaarlijks wijzigen, zoals de WOZ-beschikking. Een oud bedrag ziet er plausibel uit en is daarom lastig te ontdekken.
Kosten omrekenen naar de portefeuille
Bij één woning voelt elke uitgave als veel. Bij tien woningen kantelt het beeld, omdat de vaste kosten van vastleggen zich over meer objecten verdelen en de winst van herhaalbaarheid zichtbaar wordt.
Reken daarom niet per opname, maar per woning per jaar. Tel het energielabel gespreid over tien jaar, de opname over de duur van de huurovereenkomst en de vastlegging per maand. Je komt dan op een bedrag dat naast de huurinkomsten van dezelfde woning past.
Wie dat bedrag afzet tegen het risico van een huurprijs die moet worden verlaagd, ziet meestal snel waar de grens ligt. De achtergrond bij deze rekenwijze en bij de keuzes in de software staat op de auteurspagina van Puntenstaat.
Conclusie: onderbouwen is geen kostenpost maar een prijs die je vooraf betaalt
De rekening van een onderbouwde huurprijs is voorspelbaar: een label per tien jaar, een opname per verhuring, een vastlegging per maand en een handvol eigen uren. De rekening van een telling die niet klopt is dat niet, want die komt op een moment dat je hem niet kunt kiezen.
Met de puntenmodule van Puntenstaat houd je die posten bij elkaar en lever je per woning een staat op waarin elk punt zijn bron meedraagt. Wil je weten wat dat in jouw situatie betekent, leg je aantal woningen en je huidige werkwijze dan voor via het contactformulier. Je krijgt binnen twee werkdagen antwoord, ook als de conclusie is dat je huidige aanpak prima volstaat.
