Houdt jouw puntenstaat stand als de huurder naar de Huurcommissie stapt?

Een puntentelling voelt solide zolang niemand ernaar vraagt. Pas als een huurder de aanvangshuurprijs laat toetsen, blijkt of jouw telling een document is of een herinnering met een getal eraan. Hieronder volgt een geschetste zaak, van de opname tot de stukken die op tafel komen, met per onderdeel wat een puntenstaat dan wel en niet voor je doet.

De zaak in het kort

Wat er daarna gebeurt, is voor beide partijen leerzaam. Niet omdat er spannende juridische vragen liggen, maar omdat het meeste werk dat op zo'n moment nodig is, maanden eerder had moeten gebeuren.

Waarom de termijn hier meespeelt

Een huurder kan de aanvangshuurprijs binnen zes maanden na het ingaan van de huurovereenkomst laten toetsen door de Huurcommissie. Dat is een korte periode, en juist daarom een periode waarin de verhuurder zijn dossier nog vers heeft.

In het geschetste geval zit de verhuurder er op maand vier middenin. De opname is gedaan, de sleutel is overgedragen en de meetnotities liggen ergens. Dat laatste woord is precies het probleem.

De uitkomst van de telling stond netjes in een rekenblad. De maten per ruimte stonden op een blocnote die na de opname is overgetypt. De foto's staan op een telefoon, gesorteerd op datum en niet op onderdeel. Er is dus een getal, maar geen spoor.

Wat er in het dossier zat, en wat ontbrak

Dat overzicht toont de kern: het dossier bevat conclusies, geen vaststellingen. Bij elk onderdeel is de vraag "waarom dit getal" alleen te beantwoorden met "dat weet ik nog".

De onderdelen die ter discussie komen

De oppervlakte onder de schuine kap

Op de tweede laag loopt de kap naar beneden. Waar precies de vloeroppervlakte begint mee te tellen, is een keuze die uit de meetregels volgt, niet uit het gevoel van de opnemer. De verhuurder heeft die keuze gemaakt, maar nergens vastgelegd.

Dat is een lastig verweer. Niet omdat de keuze onjuist hoeft te zijn, maar omdat een keuze die je niet hebt opgeschreven achteraf op een verklaring lijkt. De huurder komt met een eigen meting, en dan staan twee getallen tegenover elkaar zonder onderliggende maten.

Het energielabel dat bijna verlopen was

Het energielabel telt mee in de puntentelling van het woningwaarderingsstelsel. Een energielabel is tien jaar geldig en is verplicht bij verkoop, verhuur en oplevering. In dit voorbeeld weet de verhuurder de klasse wel, maar niet de afgiftedatum.

Dat is een onnodig risico bij een pand dat al langer in bezit is. Het verschil tussen een geldig en een verlopen label is niet klein, want het raakt een onderdeel dat rechtstreeks in het puntentotaal zit.

De berging die twee kanten op kan

Een inpandige berging is niet hetzelfde als een vertrek en niet hetzelfde als een externe bergruimte. Hoe die ruimte in de telling terechtkomt, hangt af van de ligging, de bereikbaarheid en de aard van de ruimte.

Wie in de opname alleen "berging aanwezig" noteert, laat die vraag open. Een enkele foto van de deur en een maat aan de binnenkant hadden het verschil gemaakt tussen een discussie en een vaststelling.

De keuken van vijf jaar geleden

De keuken is vervangen, maar de factuur van de installateur zit niet in het dossier. Voor de waardering telt vooral wat er nu staat, en dat kun je meten en fotograferen. Toch is de factuur nuttig: hij dateert de voorziening en beschrijft wat er is geplaatst.

In een geschil is dat het soort stuk dat een verhaal onderbouwt zonder dat je erover hoeft te discussiëren. Het kost tien seconden om hem op het juiste moment aan het dossier te hangen, en een half uur om hem later terug te zoeken.

Wat een puntenstaat op zo'n moment wel en niet doet

Een puntenstaat is geen uitspraak en geen verweerschrift. Het oordeel blijft bij de Huurcommissie, en advies over een concreet geschil hoort bij een jurist of een huurdersorganisatie. Wat een goede puntenstaat wel doet, is bescheidener en tegelijk waardevoller.

• Hij toont per onderdeel het aantal punten en de bron waarop dat punt berust.
• Hij noemt de datum van de vaststelling, zodat duidelijk is welke toestand van de woning is beoordeeld.
• Hij maakt zichtbaar welke onderdelen zeker zijn en welke een keuze bevatten, in plaats van alles in één totaal te laten verdwijnen.
• Hij is uit te draaien zonder dat iemand er eerst een middag aan werkt.

Dat laatste punt wordt vaak onderschat. Wie na een oproep om stukken eerst een archief moet reconstrueren, maakt keuzes onder tijdsdruk, en dat is precies het moment waarop er nieuwe fouten bij komen.

Een dossier bewijst niet dat je gelijk hebt. Het bewijst dat je hebt vastgesteld wat je zegt te hebben vastgesteld, en dat is bij een toetsing de helft van het werk.

Wat de verhuurder anders had gedaan

1. De meetmethode vooraf vastleggen. Eén keer bepalen hoe je omgaat met schuine daken, dorpels en vaste kasten, en die keuze in elke woning aanhouden.
2. Per ruimte de losse maten bewaren. Niet alleen de uitkomst, maar de getallen waaruit die uitkomst is berekend.
3. Foto's aan een onderdeel koppelen. Een foto zonder verband met een meting is een plaatje; een foto bij een maat is bewijs.
4. Documenten dateren. Van het energielabel de afgiftedatum, van de beschikking het belastingjaar, van de keuken de opleverdatum.
5. De telling controleren bij de grens. Wie dicht bij 186 punten uitkomt, loopt de twijfelachtige onderdelen nog een keer langs voordat de prijs wordt vastgesteld.

Waar het puntentotaal juridisch toe leidt en waarom die grens zo zwaar weegt, staat uitgelegd in het artikel over de dwingende werking van het puntenstelsel. De fouten uit dit voorbeeld komen daarnaast bijna allemaal terug in het overzicht van fouten die een puntentelling onderuit halen.

Hoe het aan de kant van de huurder werkt

Voor een huurder is hetzelfde stuk om een andere reden interessant. Wie een puntenstaat krijgt waarin per onderdeel de bron staat, kan zelf nagaan of de gegevens kloppen: is dit de ruimte die ik ken, klopt deze maat, is dit label nog geldig?

Die controle is concreter dan een oordeel over de prijs in het algemeen. Een huurder die één onderdeel kan aanwijzen dat niet klopt, staat sterker dan een huurder die vindt dat de huur te hoog is.

Voor verhuurders is dat geen bedreiging maar een prikkel. Een telling die de huurder zelf kan nalopen, leidt tot minder geschillen, omdat het meeste ongenoegen ontstaat uit onduidelijkheid en niet uit het bedrag zelf.

De rekening van improviseren

De echte kosten van dit voorbeeld zitten niet in de procedure, maar in de uren die de verhuurder kwijt is aan het reconstrueren van een opname van vier maanden geleden. Die uren zijn moeilijk te declareren en onmogelijk terug te winnen.

Wie zich afvraagt of hij dat werk zelf moet doen of moet beleggen bij een bureau of een systeem, vindt de afweging in de vergelijking tussen zelf tellen, uitbesteden en software.

Wie deze zaak heeft uitgewerkt

Dit voorbeeld is geschreven vanuit het bouwen aan een rekenmodule waarin elk punt aan een bron hangt, en niet vanuit een juridische praktijk. Wat dat betekent voor de keuzes in het product staat op de auteurspagina van Puntenstaat.

Conclusie: het dossier maak je vooraf, niet achteraf

Een toetsing is geen ramp. Ze is een controle op iets wat je toch al had moeten kunnen laten zien. Het verschil tussen een rustige en een vervelende procedure zit in de vraag of je bij elk onderdeel nog kunt aanwijzen waar het punt vandaan kwam.

Wil je dat spoor automatisch overhouden, dan legt de dossiermodule van Puntenstaat per onderdeel de meting, de foto en het document vast en levert zij daar een puntenstaat bij die je zonder toelichting kunt overleggen. Zit je nu al in een discussie en wil je weten of dat helpt, leg je situatie dan voor via het contactformulier. Je krijgt binnen twee werkdagen antwoord, ook als dat antwoord is dat je eerst een jurist nodig hebt.